Le projet de règlement rétablirait une pratique de longue date concernant les FPI

L’Internal Revenue Service (l’« IRS ») et le Département du Trésor des États-Unis ont publié un projet de règlement (le « projet de règlement ») visant à élargir la dispense dont les fonds de placement immobilier (les « FPI ») sous contrôle américain peuvent se prévaloir aux termes de la loi des États-Unis intitulée Foreign Investment in Real Property Tax Act (la « loi FIRPTA ») en abrogeant la règle de transparence adoptée dans le règlement définitif du Trésor américain publié en avril 2024 (le « règlement de 2024 »)

Comme nous le mentionnions dans un bulletin précédent, la règle de transparence prévue par le règlement de 2024 touchait de nombreuses structures de FPI « sous contrôle américain ». En règle générale, dans ces structures, l’actionnaire majoritaire d’un FPI était une société C (C Corporation) américaine entièrement assujettie à l’impôt, de sorte que le FPI était considéré comme un FPI sous contrôle américain; par conséquent, la loi FIRPTA ne s’appliquait pas aux actions des actionnaires minoritaires étrangers. Avant l’adoption du règlement de 2024, un FPI pouvait être considéré comme étant sous contrôle américain même si la société C américaine appartenait entièrement à des personnes étrangères. L’adoption du règlement de 2024 est venue changer la donne en imposant une règle de transparence aux sociétés C américaines non cotées en bourse, à savoir les sociétés américaines autres qu’un FPI, une société de placement réglementée (regulated investment company ou « RIC ») et une société S (S Corporation), dans le cas où des personnes étrangères étaient propriétaires, directement ou indirectement, de plus de 50 % de la valeur des actions de telles sociétés. En conséquence, on s’attendait à ce que de nombreux placements dans des FPI américains deviennent moins intéressants pour les investisseurs étrangers qui n’avaient pas assez de co-investisseurs des États-Unis pour permettre au FPI d’être toujours considéré comme étant sous contrôle américain.

À peine 18 mois plus tard, le 20 octobre 2025, l’IRS et le Département du Trésor des États-Unis ont publié le projet de règlement (REG 109742 25) aux termes duquel la règle de transparence applicable aux sociétés C américaines serait abrogée et toutes les sociétés C américaines seraient considérées comme des propriétaires américains en vue de la détermination du contrôle américain d’un FPI. Concrètement, les actions d’un FPI détenues par une société C américaine seraient considérées comme étant détenues par une personne des États-Unis (U.S. person), sans qu’il soit tenu compte des actionnaires étrangers de la société.

Le projet de règlement rétablirait la pratique de longue date consistant à utiliser une société C américaine entièrement assujettie à l’impôt pour « rompre la chaîne » de propriété étrangère indirecte lors de la détermination de la qualité de FPI « sous contrôle américain ». Le projet de règlement ne modifierait par ailleurs ni la règle prévue par le règlement de 2024 qui précise que les fonds de pension étrangers admissibles sont traités comme des personnes étrangères pour ce qui est du critère relatif au contrôle américain, des règles de transparence applicables aux sociétés de personnes, aux fiducies et aux autres entités transparentes (y compris les sociétés autres que les sociétés C au sens du règlement de 2024), ni les règles spéciales concernant la propriété de titres inscrits à la cote d’une bourse et les détenteurs de participations minimes.

Le projet de règlement s’appliquerait aux opérations effectuées à compter de la date de publication du règlement définitif dans le Federal Register. Les contribuables peuvent se fonder sur le projet de règlement pour les opérations effectuées avant l’adoption de sa version définitive, y compris les opérations effectuées à compter du 25 avril 2024 (date d’entrée en vigueur du règlement de 2024). 

Répercussions pour les investissements existants et nouveaux

Le projet de règlement offre un allègement immédiat aux parties prenantes existantes des FPI qui ont dû composer avec la règle de transparence de 2024 et ses dispositions transitoires (qui prévoient, pour les structures existantes, des droits acquis d’une durée maximale de 10 ans en l’absence de certains changements). Les investisseurs qui ont ajusté leur participation, mis en œuvre des restrictions aux transferts de nature contractuelle ou procédé à une restructuration afin que soit conservée la qualité de FPI sous contrôle américain aux termes du règlement de 2024 devraient évaluer si ces mesures demeurent nécessaires.