Bulletin

Le financement de projets immobiliers

Auteur : Anthony Arquin

Les projets de développement immobilier à usage mixte deviennent de plus en plus complexes; leur structure opérationnelle et juridique doit donc être élaborée en tenant compte en amont de leur financement. Les enjeux à considérer incluent notamment la structure de détention, la subdivision de la propriété par usage et l’interaction entre les prêteurs, notamment en cas de propriétaires ou de prêteurs différents pour chaque usage. Que ce soit à l’étape de la vérification diligente ou de l’élaboration des plans de développement, le développeur doit considérer chaque élément du point de vue d’un prêteur. Le partenaire financier pourrait s’inquiéter de risques d’affaires ou juridiques pourtant acceptables pour le développeur, tels que des irrégularités mineures du titre de propriété ou certains problèmes environnementaux.

Même lorsqu’un projet de développement immobilier est détenu par une entité à vocation unique (single purpose entity) ou une société en commandite afin de limiter la responsabilité juridique du développeur, celui-ci et ses associés doivent être prêts à supporter financièrement leur projet vis-à-vis des prêteurs. L’une des discussions cruciales à tout financement portera sur les cautionnements et indemnités pendant la période de développement jusqu’à la stabilisation du projet.

À titre d’exemple, des sociétés du même groupe et parfois des dirigeants seront appelés à donner des garanties prenant des formes diverses : cautionnement général (sujet ou non à un montant maximum), cautionnement pour service de la dette pendant la construction, cautionnement d’exécution ou de dépassement de coût de construction, indemnité environnementale, indemnité pour mauvaise conduite (bad boys), etc.

Dans le cas où le gestionnaire du développement est une société liée à l’emprunteur, le prêteur demandera parfois le droit de résilier le contrat de gestion en cas de défaut du prêt, mettant ainsi en péril les honoraires sous-jacents pour le développeur. En somme, les enjeux en matière de financement de développement immobilier à usage mixte sont aussi variés que les projets eux-mêmes.

Personnes-ressources

Connexe