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L’IRS se penche sur les « bons » actifs de FPI dans un projet de règlement

Auteurs : Peter Glicklich, Scott L. Semer et Abraham Leitner

L’industrie attendait de l’Internal Revenue Service des notes d’orientation sur la définition des biens qui constitueront de « bons actifs de FPI » (good REIT assets) au sens de l’Internal Revenue Code. Le 14 mai 2014, le gouvernement a publié un important projet de modification du règlement d’application du Code, qui vise à « éclaircir » le droit actuel et qui s’appliquerait en général aux actifs existants à compter de la fin du trimestre qui suivra la publication du règlement dans sa version définitive. Le projet de règlement ne couvre pas tous les aspects des demandes de décisions privées actuellement en instance (comme celles ayant trait aux installations d’archivage de fichiers), mais il établit un fondement et une orientation répondant à de nombreuses questions soulevées dans ce domaine.

Le préambule du projet de règlement rappelle que l’IRS a publié des notes d’orientation sous forme de circulaires interprétatives jusqu’à la fin de 1975 et que, depuis, il les publie sous forme de décisions privées auxquelles, théoriquement, seuls leurs destinataires peuvent se fier. Le projet de règlement vise à fournir des indications générales à tous les contribuables et semble pencher vers une approche qui limiterait à l’avenir la publication d’indications sous forme de décisions privées.

À cette fin, le projet de règlement assimile ce qui suit à des biens réels : les biens-fonds, les structures intrinsèquement permanentes, les éléments structurels et certains actifs incorporels. Le projet de règlement considère ces actifs distincts comme des biens immeubles seulement lorsqu’ils remplissent une fonction essentiellement passive (ou utilitaire) (plutôt que de permettre l’exploitation d’une entreprise active). Le projet de règlement prévoit également des règles d’exonération pour certains actifs « intrinsèquement permanents », notamment les panneaux d’affichage, les tours et les lignes de transmission, les réservoirs de combustibles et les pipelines.

En sus des règles d’exonération, le projet de règlement prévoit une liste de facteurs à prendre en compte pour décider si un actif distinct sera considéré comme un bien immeuble et fournit 13 exemples pour illustrer l’application de ces principes. Parmi les exemples de bons actifs immobiliers se trouvent les arbres fruitiers, les droits rattachés aux cales d’accostage d’une marina, les sculptures intérieures massives (qui seraient détruites si elles étaient déplacées), les entrepôts frigorifiques, les cloisons fixes d’espaces de location, les systèmes de production d’électricité solaire consacrés à une propriété adjacente ou connexe en particulier louée au locataire qui utilisera la plus grande partie de l’électricité produite, la majeure partie d’un système de transport par pipeline, les permis d’utilisation du sol destiné à des stations cellulaires et le goodwill associé à l’emplacement d’un hôtel d’intérêt touristique. Parmi les actifs qui ne doivent pas être considérés comme des biens immeubles on compte les abribus amovibles et les cloisons amovibles d’espaces de location, certaines parties d’un site de production d’électricité solaire (à usage général), les compteurs et les compresseurs utilisés pour les pipelines et les permis d’exploitation de casino.

Le projet de règlement n’augmenterait pas de façon notable les types d’actifs admissibles que les FPI peuvent détenir, mais il dissiperait bien des incertitudes dans un domaine de plus en plus important qui a bien besoin de clarté.

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